• Офис в России: +7 (495) 240 81 87
  • Россия: 8-800-775-21-14
Электронная почта: info@housage.com
Валюта:
× Сайт HOUSAGE использует Cookies с целью улучшения и персонализации Вашего пребывания на сайте. Используя данный сайт, Вы соглашаетесь с использованием Cookies. Подробнее о cookies.

Как купить недвижимость в США

22.06.2011 15:07


В США существует минимум ограничений на покупку недвижимости иностранцами, на федеральном уровне и на уровне штатов существует несколько законодательных актов, регулирующих приобретение недвижимости иностранными инвесторами. Основные ограничения могут быть наложены следующими актами:

The Agricultural Foreign Investment Disclosure Act of 1978 (FIDA);

The International Investment Survey Act of 1976 (IISA);

The Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA);

В общем случае эти законы редко применяются. В штатах могут быть свои ограничения, например, в Оклахоме иностранцам запрещено приобретать сельскохозяйственные земли.

Процедура приобретения недвижимости может сильно отличаться в разных штатах и даже городах одного штата. Ниже приводится общее описание процедуры для приобретения недвижимости в США.

1.    После выбора интересующего вас объекта недвижимости, вы можете сделать устное предложение продавцу или агенту продавца лично или через своего агента. Такое предложение будет считаться началом переговорного процесса, который может привести в итоге к покупке недвижимости. Вы можете сделать предложение и напрямую продавцу, но для иностранцев крайне рекомендуется работать через риэлторов.

2.    Юрист со стороны продавца должен подготовить договор купли-продажи. Обычно это типовой договор, который предоставляется всем юристам, участвующим в юридической ассоциации штата. Для составления такого договора продавец должен предоставить следующие документы: документы на право собственности (акт, deed), опросный лист, страхование недвижимости, залоговые или ипотечные документы на имущество, подтверждение обеспечения налоговых векселей, документы об оплате энергии и коммунальных услуг, аренды, разрешения на различное оборудование, лифты, бассейн и прочие.

3.    Тем временем ваш юрист должен изучить финансовое положение приобретаемого объекта недвижимости, в первую очередь на наличие и размер залога, различные задолженности и невыполненные обязательства. Данная процедура называется Title Search. Если финансовое благополучие объекта подтверждено, юрист даст разрешение на покупку. Одновременно с этим может быть проведена физическая проверка объекта на предмет нарушений конструкций, дефектов, насекомых и т.д., но эта процедура уже не обязательно и проводится только по просьбе покупателя.

4.    Когда ваш юрист убедится в том, что в документах на продажу отражены все финансовые документы, убедится, что на объекте недвижимости не висит каких-то подозрительных долгов или залогов и на него не претендуют третьи лица, то есть подтвердит финансовую чистоту сделку, только тогда вам будет предложено подписать договор купли-продажи. Обычно сразу после подписания договора вносится депозит в размере 10% от суммы сделки (в разных штатах разный размер депозита, но не менее 1%). Депозит вносится на счет юриста продавца или титульной компании и будет находиться там до окончания всей процедуры покупки. Стоит отметить, что продавец все еще может рассматривать другие предложения от других покупателей.

5.    Если вы покупаете недвижимость в кондоминиуме, то вам могут быть предъявлены дополнительные требования, которые необходимо выполнить. Обычно эти требования заключаются в подтверждении вашей финансовой состоятельности, благонадежности. В некоторых кондоминиумах действуют собственные правила и их придется выполнять. Например, в некоторых домах запрещено содержать крупных домашних животных. О предъявляемых требованиях необходимо узнать заранее.

6.    Закрытие сделки по приобретению недвижимости обычно проходит в офисе юриста продавца. Юрист подтверждает, что получены все необходимые документы от продавца и получена полная оплата от покупателя. Если вы собираетесь покупать недвижимость в кредит, то моментом оплаты будет считаться получение банковского перевода на счет юриста со стороны продавца в счет оплаты вашей покупки. Покупателю также необходимо оплатить различные пошлины, услуги юристов. После окончания всех процедур покупателю предоставляется документ, подтверждающий право собственности (deed). В некоторых штатах вступление в права собственности начинаются только после регистрации такого документа в окружном суде.

Расходы на покупку недвижимости в США включают в себя различные пошлины, оплату услуг юристов и титульной компании, регистрационные сборы, комиссии агентов. Оплата всех этих расходов обычно происходит на завершающей стадии перед закрытием сделки, поэтому обычно их называют стоимостью закрытия сделки (closing cost). Некоторые затраты не являются операционными, то есть они необходимы для вступления в права собственности и обычно оплачиваются вне зависимости от покупки недвижимости ежегодно. Это различные страховки, инспекционные и банковские сборы, налоги на недвижимость и т.д.

Стоимость процедуры проверки объекта недвижимости на финансовую и страховую чистоту составляет 0.5-1%, эти услуги проводит титульная компания, оплачивает покупатель.

Стоимость регистрации права собственности 0.2-0.5%, оплачивает покупатель.

Юридические услуги составляют 1-2%, их оплачивает и покупатель и продавец совместно.

В различных штатах существуют свои налоги на продажу недвижимости, размер 0.1-2%, оплачивает продавец.

Услуги брокера – 6%, оплачивает продавец.

В итоге суммарные расходы на покупку недвижимости составят от 7.5% до 10%, при этом значительную часть расходов оплачивает продавец, а точнее включает свои расходы в стоимость недвижимости.



 

Как купить

17 Июля, 14:10
14 Апреля, 13:38
5 Декабря, 16:15

Новые статьи

17 Июля, 18:14
17 Июля, 17:46
17 Июля, 17:17